Réduire ses impôts

Réduire ses impôts grâce à la défiscalisation Pinel Outre-Mer

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Mieux comprendre la défiscalisation Pinel outre-mer

La loi Pinel, introduite en 2015 en remplacement du dispositif Duflot, a été promulguée avec objectif principal de détendre les tensions immobilières dans les zones où la demande locative et les offres de logements en location sont déséquilibrées. C'est un excellent moyen pour les particuliers d'investir dans le secteur immobilier et ainsi dynamiser leur épargne tout en préservant la sécurité d'un placement non spéculatif.

Alors qu'il était prévu de s'achever au 31 décembre 2017, le dispositif Pinel est reconduit pour 4 ans de plus dans le projet de loi de finances 2018. Particulièrement avantageuse, la défiscalisation Pinel outre-mer permet de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 32 % du montant investi. Voici quelques conseils qui vous aideront à tirer avantage de cet investissement locatif.

Le dispositif Pinel est une mesure incitative destinée aux contribuables français pour encourager l'achat de biens immobiliers en vue de les mettre en location. La loi Pinel ne concerne que certaines zones définies. Ces périmètres habilités sont classés A, A Bis, B1, B2. Les départements et les collectivités d'outre-mer sont classés en zone B1.

 

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel Outre-mer

En choisissant d’investir dans les départements ou collectivités d'Outre-mer, vous pourrez bénéficier d'une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de cette réduction dépend de la durée sur laquelle vous vous engagez à louer votre bien :

  • 23 % si votre engagement est de 6 ans,
  • 29 % pour un engagement de 9 ans,
  • 32 % sur une période de 12 ans.

Cette réduction sera répartie tout au long de la période d'engagement. A titre de comparaison, l'investissement immobilier en loi Pinel en métropole n’est que de 12 %, 18 % et 21 % pour un engagement de 6, 9 ou 12 ans. 

L'autre avantage considérable de la loi Pinel outre-mer est la possibilité de louer à vos ascendants ou à vos descendants. En clair, si vos parents ou vos descendants décident d'habiter sous le soleil des DOM ou des COM, vous pourrez en tirer profit pour leur proposer votre logement en location. Tout en bénéficiant de la réduction d'impôt, vous octroyez à vos proches un bien dont le loyer est plafonné.

 

Quelles conditions pour bénéficier de la loi Pinel outre-mer ?

L'investissement locatif en loi Pinel est limité à deux biens neufs par année, rénové ou en état futur d'achèvement, dans la limite de 300.000 euros. Le coût de construction par mètre carré est par ailleurs limité à 5.500 euros. Les contribuables qui peuvent prendre part au dispositif sont par ailleurs soumis à un plafond de revenu. Ce plafond peut varier en fonction des régions : 

 

Plafonds de ressources Duflot/Pinel outre-mer

 

Départements d'outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna

Personne seule 27 499 € 30 405 €
Couple 36 724 € 40 602 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 44 164 € 48 829 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 53 315 € 58 947 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 62 718 € 69 344 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 70 683 € 78 150 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième   7 887 €   8 719
[Chiffres applicables pour 2017. Source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html?identifiant=BOI--20170216]



Le loyer est par ailleurs limité à 10,14 euros par mètre carré pour Saint-Pierre et Miquelon, Saint-Martin et tous les départements d'outre-mer. Cette limite est portée à 12,55 euros par mètre carré pour la Nouvelle-Calédonie, Walis et Futuna et la Polynésie française. Enfin, la location doit se faire nu en tant que résidence principale du locataire.

Chaque bien proposé à la location devra enfin être conforme aux exigences environnementales édictées par la norme BBC 2015 ou RT 2012.

 

A qui s'adresse la défiscalisation Pinel outre-mer ?

Pour bénéficier pleinement des avantages de la défiscalisation Pinel, il faut faire correspondre le montant investi à la réduction d'impôt souhaitée. En effet, si le montant de votre réduction d'impôt dépasse l'impôt sur le revenu que vous devez payer, la différence n'est pas reportée sur la période fiscale suivante et sera perdue.

La réduction d'impôt maximal que l'on peut obtenir porte sur un bien acheté à 300.000 euros pour un engagement de 12 ans. Vous obtiendrez alors une réduction totale accordée de 96.000 euros, ce qui correspond à une réduction annuelle de 8.000 euros. En clair, durant la période locative, votre impôt sur le revenu sera défalqué de 8.000 euros. Ainsi, si vous percevez 33.000 euros par an et que vous faites partie de la tranche imposable à 30 %, vous devrez alors environ 10.000 euros d'impôt sur le revenu. Déduit de l'avantage fiscal lié à la loi Pinel, vous ne devrez plus que 2.000 euros. Cette tranche à payer évoluera bien entendu avec les lois de finances successives, mais globalement, vous payerez moins d'impôt. Si vous portez cet investissement sur une période de 6 ans, soit 23 % de réduction, les 11.500 euros d'abattement annuel excèdent le montant de l'impôt dû dans les conditions normales, ce qui se traduit par une perte.

On estime que ce sont les personnes payant un impôt sur le revenu compris entre 10.000 et 20.000 euros par an qui trouveront avantageant, un placement en dispositif Pinel. Il s’agit de personnes gagnant entre 2500 et 5000 euros bruts par mois. Au-delà de ce niveau de ressources, on atteint souvent le plafond de ressources fixé par le Code des impôts. En deçà, on fait partie de la tranche fiscale inférieure et l'investissement ne sera pas profitable.

 

Une vision à long terme pour votre investissement en dispositif Pinel outre-mer

Lorsque vous investissez en loi Pinel outre-mer, il ne faut pas uniquement se focaliser sur la réduction d'impôt. Il faut prendre cet avantage comme un élément parmi les nombreux critères à considérer lorsque l’on envisage le placement. Avant tout, il conviendra d’estimer le potentiel locatif du bien en tant que lieu de résidence.

Le loyer perçu à travers votre logement fera partie de vos ressources foncières. Il faut donc prendre en compte ce gain déduit des charges fiscales inhérentes dans le calcul. Vous pourrez l'analyser dans la vision d'une ressource mensuelle ou comme un placement global.

Avant même d'acheter le logement, il faut savoir ce qu'il en sera à la fin de la période d'engagement locative. Continuerez-vous à faire louer le bien, si vous comptez le vendre ou si vous souhaitez en faire votre future résidence principale. Pour le cas particulier de l'outre-mer, certains investisseurs se projettent dans la location saisonnière et profitent de la loi Pinel outre-mer en tant que levier d'investissement.

 

 

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