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Achat immobilier en couple : l’impact du mode de conjugalité

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Tant que l’amour va, tout va. Et lorsqu’un couple envisage d’acquérir par achat un logement, il n’est pas certain que les partenaires conçoivent réellement la nécessité de prendre des mesures de sécurité pour se mettre l’un et l’autre à l’abri d’éventuelles difficultés. C’est pourtant en ces temps de paix qu’il faut déjà préparer la guerre ou au moins se prémunir. Les difficultés surgissent en effet lorsqu’il y a séparation ou décès. Les droits et les devoirs des conjoints changent profondément avec le modèle de conjugalité.

Acheter en étant mariés

Le régime matrimonial devant régir les biens d’un couple est choisi le jour du mariage. Il peut s’agir de la communauté des biens ou plus souvent de la séparation des biens. Entre ces deux formes, on retrouve des formes intermédiaires de régime, comme le régime de la communauté réduite aux acquêts. Sous un tel régime, si le couple acquiert un appartement après le mariage, les époux détiennent tous les deux un droit de propriété sur ce bien immobilier, peu importe que ce soit un des conjoints seulement qui ait réellement effectué l’achat. 
Par contre si le couple est marié sous le régime de la séparation de biens, chaque époux devra apporter une part du coût de l’immeuble en puisant sur ses ressources personnelles. Le bien dès lors leur appartient conjointement. L’acte de vente précisera la part de chacun dans la constitution du prix d’achat du logement.

 

Acheter en étant pacsés

Lorsque le couple est pacsé sous le régime de la séparation des biens, ils deviennent copropriétaires à hauteur de leur apport dans le financement de l’achat. Il est d’ailleurs recommandé, dans ces cas d’indivision, que la part de propriété détenue par chaque conjoint soit réellement l’équivalent de son apport financier ; dans le cas contraire le fisc assimile l’indivision à une donation déguisée. 
Il faut rappeler ici l’inconfort majeur qu’entraîne l’indivision : chaque propriétaire indivis (l’autre conjoint) peut librement et quand il lui plaira, décider de vendre sa part de la propriété commune. Le Code civil lui en donne le droit en son article 815. 
Mais il est important de rappeler ceci qui est très soulageant : peu importe le modèle de conjugalité : mariage, pacs ou concubinage, l’on a bien le droit d’opérer un montage qui corresponde à la situation actuelle de votre couple.

 

Acheter en tant que concubins

Si vous êtes en concubinage, il est nécessaire de songer aux risques inhérents. Par exemple, en cas de mariage, ce n’est que le divorce qui peut entraîner la mise en vente du logement que le couple s’est acheté. Dans une union libre, le concubin peut, dès qu’il y a un différend, engager des procédures pour la vente de l’immeuble. Il est donc fortement recommandé de signer une convention d’indivision avec seing notarial. Si l’un des propriétaires décide de céder sa part à l’autre propriétaire, cette cession appelle des droits d’enregistrement.

 

Quelques mesures à prendre si vous êtes concubins ou pacsés

  • La convention d’indivision :

La convention d’indivision est un acte notarié. Sa durée maximale est de 5 ans. Elle est renouvelable. Elle interdit toute vente ou partage pendant toute la période où elle est en vigueur. 
La société civile immobilière : il est très important que les couples en union libre créent une société civile immobilière avant d’effectuer leur achat. Cette société ainsi détiendra la propriété du bien immeuble de sorte que les concubins ne puissent prétendre détenir que des parts de la société. Le patrimoine, lorsqu’il est composé de parts sociales peut être plus aisément partagé. 
Il ne faut pas croire cependant que la société immobilière civile est exempte de limites : elle a un fonctionnement quelque peu contraignant et entraîne des coûts administratifs mais aussi financiers. 
La tontine : Il est possible pour des concubins de signer un pacte tontinier. Ce pacte pourra stipuler que si l’un en vient à décéder, l’autre concubin est le seul propriétaire du logement. Dans cette hypothèse, ce concubin survivant aura tous les droits sur cet immeuble, par rapport aux autres héritiers du de cujus. D’ailleurs le logement n’est pas réputé faire partie de la succession.

  • Quelques différences entre les pacsés et les concubins

En principe le fait que deux concubins aient signé un Pacs n’a pas une influence majeure sur les achats immobilier. Il y a cependant quelques spécificités qu’il sied de savoir. Les pacsés ont un avantage fiscal pour ce qui concerne les donations et les successions. Par exemple si un pacsé entend transmettre un bien immeuble, ce bien sera soumis au droit de mutation dans les conditions d’abattement qui sont appliqués aux mariés. Par contre la donation entre concubins implique que le bien doive supporter une taxation d’un taux de 60% sans abattement. 
Quel est le sort du toit familial en cas de séparation ou de décès ? 

 

En cas de séparation

Si l’on prend beaucoup de précautions pendant l’achat c’est simplement dans le souci de se protéger en cas de conflit pouvant conduire à la séparation. 
Pour les mariés : le divorce seul peut ouvrir droit à la vente de la propriété. 
Pour les Pacsés : il est possible que la part de propriété soit vendue par l’un des pacsés. 
Pour les concubins : encore plus que pour les pacsés, en cas de séparation, chacun des concubins peut décider de céder sa part.

 

En cas de décès

Pour les mariés : Pour les mariés, le décès de l’un des époux entraîne pour l’autre la consolidation de l’entière propriété sur le bien avec exonération de quelque droit de succession. Il est également accordé à l’époux survivant un droit de jouissance viager sur le bien autrefois indivis. 
Pour les pacsés : si le testament du pacsé prévoit la transmission des biens à son ou sa partenaire, celui-ci n’a pas à verser des droits de succession. 
Pour les concubins : n’ayant pas réellement un statut juridique, les concubins n’ont pas de droits. Si donc un concubin décède, l’autre concubin ne peut prétendre au logement familial. Le concubin peut toutefois dans son testament faire une transmission du logement à son partenaire.

 

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