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Louer vide ou meublé : comment choisir ?

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Vous possédez un bien, et vous souhaitez le louer ? La première question à laquelle vous devrez répondre en tant que propriétaire est la suivante : location vide ou meublée ? Cette question peut paraître secondaire au vu d’autres critères bien plus évidents, mais elle est centrale et constitue un vrai dilemme.

Nous allons tenter de vous donner quelques clés de compréhension afin de faire le meilleur choix pour rentabiliser votre investissement au maximum, ou plutôt pour optimiser votre rendement vis à vis du risque.

 

Quelle solution est la plus rentable ?

On considère souvent que la location meublée est plus rentable que la location vide pour une raison évidente : le montant des loyers. En effet, un appartement meublé peut être loué 10 à 30% plus cher qu’un appartement vide, la rentabilité locative brute étant donc meilleure qu’en louant un appartement vide.

 
Rentabilité brute = (loyer annuel / prix d’acquisition du logement) x 100
Rentabilité nette = ((loyer annuel  – charges) / prix d’acquisition du logement) x 100

 

La location vide est moins rentable sur une courte période, mais plus stable : il y a moins de changements de locataires

 

Quels frais prévoir ? 

Les frais de gestion et d’entretien sont moins élevés en location vide. En effet, de part les baux courts qu’elle impose, la location meublée comporte un risque de changement de locataires impliquant des frais d’entretien et de rénovation éventuelle pour le bailleur entre deux locataires (remise en état, renouvellement de mobilier ou d’équipements endommagés).

En revanche, un appartement loué vide implique moins de coûts à l’issue du bail, puisque les frais d’entretien et de remise ne s’étendent pas au mobilier.

 

Quels sont les risques de vacances locatives ? 

Les baux de location vides sont signés pour 3 ans. Les baux de location meublée sont signés pour 1 an ou 9 mois si votre locataire est un étudiant.

Aussi, la vacance locative allant de pair avec la durée du bail, la rotation des locataires est logiquement plus lente dans les locations vides et plus fréquentes dans les locations meublées. Le risque de se retrouver avec un logement vide le temps de la relocation est donc plus élevé en location meublée.

 

 
Comparatif au sujet des baux locatifs (vides et meublés)
  Location vide Location meublée
Durée du bail 3 ans  1 an ou 9 mois (durée de l’année scolaire en cas de location à un étudiant)
Congé du bailleur 3 mois 3 mois
Préavis du locataire 3 mois 1 mois

 

Autres points importants relatifs à une location vide

Pour quelles raisons un bailleur peut-il donner congé à un locataire ? 
Une résiliation de contrat ne peut avoir lieu que si le propriétaire compte y habiter lui-même ou s’il souhaite le mettre à disposition d’un membre de sa famille, ou encore s’il souhaite vendre son bien. Si le propriétaire/bailleur prend la décision de vendre son bien, son locataire actuel est prioritaire pour l’achat. On attend de lui qu’il fasse une proposition d’achat dans les deux mois suivant l’annonce de mise en vente si celui-ci est intéressé.

 

Autres points importants relatifs à une location meublée

En quoi consiste une location meublée ?

Le bien dit meublé doit impérativement mettre à disposition du locataire plusieurs éléments indispensables : eau potable et chauffage selon la région, sanitaires à l’intérieur ou à l’extérieur du logement, du mobilier de base à savoir un lit (matelas, sommier), une table, des chaises, des rangements, ainsi qu’une cuisine équipée à minima d’un réfrigérateur, de plaques de cuisson ou d’une gazinière ou d’un four à micro-ondes.

Dans la réflexion menée par les bailleurs entre location vide ou location meublée, il faut savoir que l’une ou l’autre des options n’attirera pas forcément le même type de locataires.

En effet, d’un point de vue pratique, les étudiants ont tendance à privilégier les appartements meublés.

D’ailleurs si vous optez pour la location meublée, sachez que les petits appartements se louent plus facilement que les grands.

 

Quelle fiscalité est plus favorable ?

Fiscalité de la location meublée :

Les logements meublés jouissent d’une fiscalité plus favorable. Les revenus issus de locations meublées sont déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 
• Le plus souvent, le bailleur choisit le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% de ses recettes locatives. 
• Au-delà de 32 600 euros annuels le régime réel s’applique. Il permet la déduction des charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) des loyers perçus sans limitation de durée, ce qui constitue un grand avantage.

Fiscalité de la location :

Dans le cas d’une location vide, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers. 
• En dessous de 15 000 €/an, le régime forfaitaire autorise un abattement de 30% sur les revenus locatifs. 
• Au-delà, le bailleur peut faire le choix du régime réel qui est optionnel. Il est très avantageux mais irrévocable pendant 3 ans. Il permet d’imputer des loyers annuels les charges, travaux, intérêts etc. et de déduire les déficits fonciers des revenus globaux du bailleur dans la limite de 10700 euros annuels.

 

En résumé, il est évident que le choix de louer vide ou meublé, doit passer par une phase d’étude approfondie.

Il est indispensable que vous anticipiez en vérifiant tant la rentabilité brute, que la rentabilité nette de votre projet de location. La rentabilité nette prévoyant l’ensemble des charges, révèlera souvent des dépenses insoupçonnées, de nature à remettre en cause la première projection.

Il conviendra également que vous vérifiiez la zone d’implantation de votre bien et sa fréquentation (touristique, estudiantine, citadine, industrielle…). En effet, ce critère intangible peut parfois avoir un poids considérable sur votre choix final.

 

 

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